Залог и залоговое право | Ипотека

Банковское дело - Формы и виды дополнительного обеспечения кредитов

User Rating: / 0
PoorBest 

 

 

Правовой режим залога определен ГК. ФЗ «О залоге», ФЗ «Об ипотеке». ( последние новости на http://www.barviha-live.ru)

Залогом может быть обеспечено обязательство как юридического лица, так и физического.

Предметом залога выступает любое движимое и недвижимое имущество, в т.ч. имущественные права, на которые может быть обращено взыскание по долгам.

Залогом может быть обеспечена сумма кредита, процента, неустойка, возмещение убытков, затраты по содержанию залога (если иное не предусмотрено договором), т.е. сумма заранее не определена, которая будет обеспечена залогом.

Право залога сохраняется даже если право собственности переходит к другому лицу.

 

Существует два вида залога:

 

  1. залог без передачи, при котором предметы залога остаются у залогодателя и он может использовать заложенное имущество в соответствие с его хозяйственным назначением.

Он также выступает двух формах:

  • залог товаров в обороте;

  • залог недвижимого имущества.

  1. залог, передаваемый в распоряжение банка.

Он выступает двух формах:

  • твердый залог (залог движимого имущества)

  • залог имущественных прав.

Залог товаров в обороте дает право залогодателю изменять состав и натурально-вещественную форму заложенного имущества при условии, что общая стоимость заложенного имущества не становится менее указанной в договоре. Залогодатель обязан вести книгу записи залогов, в которой указываются все операции, влекущие изменения состава и натуральной формы залога.

При этой форме у банка нет возможности воздействовать на предмет залога, что влечет за собой повышенный риск снижения качества обеспечения (т.к. речь идет только о стоимости)

Залог недвижимого имущества – это залог земельных участков, залог предприятия как хозяйственного комплекса, залог зданий, сооружений, квартир, а также морские, речные и космические суда.

При 1-м виде залога банк вправе по документам и фактически проверять наличие, состояние и условия хранения заложенного имущества. Если есть нарушения, то банк вправе потребовать досрочно погасить кредит или заменить залог.

При втором виде залога твердый залог передается банку и храниться в его складских помещениях или на складе заемщика, но под замком и печатью банка, или он остается у залогодателя, но с наложением знаков на имущество, свидетельствующих о залоге.

Залог имущественных прав – это залог, например, право на получение дивидендов, арендных платежей, право собственности на патенты и т.п. В РФ это форма залога еще не получила достаточного применения.

Действующее законодательство предусматривает, что одно и то же имущество залогодатель может одновременно заложить нескольким кредиторам, но последующий залог возможен только если он не запрещен предшествующим договором о залоге.

Последующий залог связан с тем, что:

  • заложенное имущество может по стоимости в значительной мере превосходить обеспеченное им обязательство;

  • удовлетворение требования происходит в различные сроки, и залогодатель имеет возможность последовательно исполнять свои обязательства.

Банк, принимая в залог имущество, должен выяснить, не находится ли оно в залоге, чтобы знать свою очередность в удовлетворении требований, а клиент обязан банку сообщить об этом.

Право залога возникает с момента заключения договора при 1-м виде залога, а при 2-м виде залога – с момента передачи имущества (предмета договора) банку.

Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме, но его нельзя заключать вне связи с договором, исполнение которого он обеспечивает, то есть он не носит самостоятельного характера.

Содержание договора о залоге дифференцировано в зависимости от формы и вида залога.

В договоре в обязательном порядке должно быть определено:

  1. предмет залога

  2. оценка стоимости заложенного имущества

  3. размер, срок исполнения обязательства, которое обеспечивает залог (или может быть отсылка к кредитному договору)

  4. у какой из сторон находится имущество

Если одно из этих условий отсутствует, то договор считается недействительным.

Договор о залоге недвижимого имущества должен быть зарегистрирован в соответствие с ФЗ № 122 в учреждении юстиции, а когда договор прекращается, также должны быть сделана отметка в едином реестре.

Договор о залоге недвижимого имущества должен быть нотариально заверен.

Договор о залоге движимого имущества должен быть нотариально удостоверен, если движимое имущество перешло к его владельцу на основе нотариального удостоверенного договора.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Взыскание может быть обращено по решению суда или без суда. Если в качестве залога недвижимое имущество – то по решению суда, без обращения в суд может быть удовлетворено взыскание на основании нотариально удостоверенного соглашения обеих сторон. Соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке может быть заключено в любое время.

Без обращения в суд может быть удовлетворено требование если:

  1. договор предусматривает возможность удовлетворения требования без обращения в суд

  2. предмет залога не имеет значительной культурной или исторической ценности

  3. при заключении договора о залоге не требовалось согласия третьей стороны

  4. известно местонахождение залогодателя.

Независимо от того, в каком порядке обращено взыскание (по решению суда или нет), заложенное имущество должно быть реализовано с публичных торгов.

Организаторами торгов могут выступать:

  • собственник имущества

  • специализированная компания ( на основе договора с собственником)

  • судебные исполнители.

Поэтому в договоре о залоге следует указывать организатора торгов и первоначальную цену имущества на торгах.

В договоре залога, заключенном между юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями в обеспечение связанных с предпринимательской деятельностью обязательств и предусматривающем внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество, либо в соглашении о внесудебном порядке обращения взыскания на имущество, переданное в залог по такому договору, стороны вправе предусмотреть следующие положения:

1) предмет залога поступает в собственность залогодержателя;

2) залогодержатель продает предмет залога третьему лицу без проведения торгов, в том числе посредством продажи заложенного движимого имущества по договору комиссии, заключенному между залогодержателем и комиссионером, с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного его залогом обязательства.

Залогодатель вправе отсрочить продажу имущества с торгов на срок до 1 года, но банк должен в этом случае получить с него неустойку.

Отсрочка не допускается, если она может повлечь за собой существенное увеличение риска утраты или гибели, риск значительного снижения цены предмета залога по сравнению с начальной продажной ценой предмета залога или существенное ухудшение финансового положения залогодержателя.

Если торги состоятся, то из вырученной суммы удовлетворяется требование банка. Если сумма больше, то разница возвращается залогодателю, если меньше – остальная сумма довозвращается с другого имущества по очередности, предусмотренной ГК РФ.

Если первичные торги не состоялись, то банк может приобрести имущество и зачесть свои требования, то есть оформить договор купли-продажи.

Если банк не купил, то проходят вторичные торги. Если они не состоялись, то банк вправе оставить у себя предмет залога по цене, которая ниже начальной продажной цены на повторных торгах не больше чем на 10%.

Право залога прекращается:

  1. если прекращается обязательство, которое обеспечивает залог;

  2. в случае гибели заложенного имущества, и если банк не взял новое имущество в залог;

  3. в случае продажи имущества с публичных торгов или когда реализация залога оказалась невозможной и банк не оставил за собой права на предмет залога в течение 1 месяца со дня объявления повторных торгов;

  4. залогодержатель создает угрозу повреждения или утраты заложенного имущества.

Банк при использовании залога должен учитывать:

  1. насколько легко оценить рыночную стоимость залога, которая в свою очередь определяется посредством двух дополнительных показателей:

  • максимального срока реализации;

  • ликвидной стоимости, которая может быть получена в течение этого срока.

  1. возможность продажи залога на рынке;

  2. длительность хранения залогового имущества;

  3. моральное старение залога;

  4. степень подконтрольности местонахождения залога.

В целях снижения риска банки должны требовать страхование залога. Срок договора по страхованию а также сумма должны быть больше, чем срок и сумма по кредитному договору. На страховом полисе должна быть отметка о полной уплате страховой премии. Полис должен находиться в банке.

При залоге ценных бумаг банки должны учитывать:

  • есть ли право отчуждать ценные бумаги без согласия других участников;

  • если ценные бумаги учитываются в электронной форме, то банк должен проверить, что все операции по ним прекращены (по счету Депо)

  • колебание рыночных цен;

  • наличие частично оплаченных акций;

  • акции ЗАО или ОАО

  • наличие «золотых» акций.

 

  • экологическая безопасность украины
  • видео уроки форекс скачать
  • Анализ работы Ленинградского государственного цирка
  • Сближение стран ЦАР с Ираном и Турцией